2026 LƯU Ý ĐỂ TRÁNH RỦI RO KHI MUA BÁN ĐẤT?
I. XÁC MINH THÔNG TIN CỦA BÊN BÁN
Khi mua đất, bên mua cần biết những thông tin sau của bên bán. Cụ thể:
– Bên bán có quyền bán thửa đất đó không?
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Như vậy, có 02 trường hợp được thực hiện quyền chuyển nhượng đất gồm:
+ Chủ sở hữu quyền sử dụng đất (Người đứng tên trên Giấy chứng nhận)
+ Người được ủy quyền thực hiện quyền chuyển nhượng (trong trường hợp này phải có hợp đồng ủy quyền hợp pháp).
– Thửa đất dự định bán là tài sản chung hay tài sản riêng:
Nếu thửa đất là tài sản chung gồm 02 trường hợp:
+ Trường hợp 1: Tài sản chung của vợ chồng
Khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định: Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
Như vậy, nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng.
+ Trường hợp 2: Tài sản chung của nhiều người
Theo Điều 135 Luật Đất đai 2024, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất…thì Sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, nếu chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của tất cả những người đứng tên trong Sổ.
II. ĐẤT CÓ SỔ ĐỎ HAY CHƯA?
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì khi chuyển nhượng cần phải có Sổ đỏ (trừ một số trường hợp).
“a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;”
Như vậy, nếu bên chuyển nhượng mà không thuộc các trường hợp ngoại lệ trên thì không có quyền chuyển nhượng.
III. THỬA ĐẤT CÓ THUỘC QUY HOẠCH HAY KHÔNG?
Theo Điều 76 Luật Đất đai 2024 thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng (không bị hạn chế quyền xây dựng…). Tuy nhiên, thường khi có quy hoạch sử dụng đất đã được công bố thì sau đó sẽ có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình… Tuy nhiên, nếu mua đất trong trường hợp này thì sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (nếu thu hồi thì mức bồi thường sẽ không cao bằng giá mua – người mua đất trong trường hợp này sẽ bị lỗ).
Để biết những thông tin về thửa đất như quy hoạch, tình trạng pháp lý…thì người mua có thể làm đơn xin thông tin đất đai về thửa đất dự định mua.
IV. ĐẶT CỌC KHI MUA BÁN ĐẤT
Giá trị quyền sử dụng đất ngày càng cao nên khi chuyển nhượng các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước. Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định:
– Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
– Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp.
V. CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
– Việc lập hợp đồng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chứng cứ để chứng minh nếu có xảy ra tranh chấp.
– Người mua không nên mua đất dưới hình thức “giấy viết tay”, vì hình thức mua bán này hiện tại không được pháp luật công nhận khi có tranh chấp xảy ra.
Trên đây là bài viết LƯU Ý ĐỂ TRÁNH RỦI RO KHI MUA BÁN ĐẤT? Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
