HÀNH VI KHÔNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI XỬ PHẠT NHƯ THẾ NÀO?
Trong thực tiễn giao dịch bất động sản hiện nay, không ít trường hợp người sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã không thực hiện hoặc chậm thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Việc không đăng ký biến động không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý mà còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật đất đai.
Vậy đăng ký biến động đất đai là gì, khi nào bắt buộc phải đăng ký và hành vi không đăng ký biến động sẽ bị xử phạt như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các vấn đề này trên cơ sở các quy định mới của Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành.
I. KHI MUA ĐẤT CÓ BẮT BUỘC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI KHÔNG?
1. Khái niệm đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai là thủ tục hành chính được thực hiện khi đã có Giấy chứng nhận nhưng sau đó có sự thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã được đăng ký trước đó.
Đây là thủ tục bắt buộc, nhằm đảm bảo Nhà nước quản lý thống nhất quỹ đất đai, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
2. Các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai
Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động được thực hiện trong trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi, trong đó đáng chú ý là các trường hợp sau:
“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…”
Như vậy, khi mua đất thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi hợp đồng được công chứng/chứng thực hợp pháp, người nhận chuyển nhượng bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.
Việc đăng ký biến động không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là cơ sở để:
- Xác lập tư cách chủ sử dụng đất hợp pháp;
- Bảo đảm quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế trong tương lai;
- Tránh tranh chấp phát sinh do thông tin trên Giấy chứng nhận không thống nhất với thực tế.
II. HÀNH VI KHÔNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI ĐƯỢC PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO?
1. Không đăng ký biến động là hành vi bị nghiêm cấm
Luật Đất đai 2024 đã xác định rõ những hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý và sử dụng đất. Cụ thể, tại khoản 8 Điều 11 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.”
Quy định này cho thấy, việc không đăng ký biến động sau khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất không chỉ là vi phạm thủ tục hành chính thông thường mà còn là hành vi bị nghiêm cấm theo Luật Đất đai.
2. Bản chất pháp lý của hành vi không đăng ký biến động
Hành vi không đăng ký biến động đất đai dẫn đến nhiều hệ quả pháp lý, có thể kể đến như:
- Nhà nước không ghi nhận sự thay đổi về người sử dụng đất;
- Quyền và nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng không được bảo đảm đầy đủ;
- Gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai;
- Tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.
Trong thực tiễn, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng chỉ “giữ sổ đỏ”, chưa sang tên nhưng vẫn tiến hành thế chấp, chuyển nhượng lại hoặc sử dụng đất. Các hành vi này đều tiềm ẩn rủi ro rất lớn và có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
III. MỨC XỬ PHẠT ĐỐI VỚI HÀNH VI KHÔNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
1. Căn cứ pháp lý xử phạt
Việc xử phạt hành chính đối với hành vi không đăng ký đất đai, không đăng ký biến động đất đai được quy định cụ thể tại Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
2. Mức phạt tiền
Theo quy định tại Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP:
- Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định của Luật Đất đai;
- Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong các trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024.
Mức phạt trên được áp dụng tùy theo tính chất, mức độ vi phạm và đối tượng vi phạm (cá nhân hoặc tổ chức). Trường hợp là tổ chức vi phạm thì mức phạt có thể gấp đôi theo quy định chung của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả
Ngoài hình thức xử phạt tiền, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, cụ thể là:
Buộc thực hiện đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai theo đúng quy định của pháp luật.
Điều này đồng nghĩa với việc dù đã bị xử phạt, người sử dụng đất vẫn phải hoàn tất thủ tục đăng ký biến động thì mới được Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
IV. MỘT SỐ LƯU Ý THỰC TIỄN CHO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
- Việc chậm đăng ký biến động không làm vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, nhưng làm phát sinh trách nhiệm hành chính và rủi ro pháp lý;
- Trong thời gian chưa đăng ký biến động, người nhận chuyển nhượng chưa được pháp luật công nhận đầy đủ tư cách người sử dụng đất;
- Nên thực hiện thủ tục đăng ký biến động ngay sau khi hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng để tránh bị xử phạt và tranh chấp phát sinh;
- Trường hợp có vướng mắc về hồ sơ, nghĩa vụ tài chính hoặc tranh chấp, cần sớm tham vấn ý kiến của luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp.
Như vậy, hành vi không đăng ký biến động đất đai sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, bị xử phạt hành chính và buộc khắc phục hậu quả theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Việc tuân thủ đúng và đầy đủ thủ tục đăng ký đất đai không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là giải pháp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.
Trên đây là HÀNH VI KHÔNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI XỬ PHẠT NHƯ THẾ NÀO? Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
