LƯU Ý QUAN TRỌNG CẦN NẮM RÕ KHI GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp dân sự phức tạp, kéo dài và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nhất trong thực tiễn. Nguyên nhân xuất phát từ lịch sử quản lý đất đai, giấy tờ pháp lý không đầy đủ, sự thay đổi chính sách pháp luật qua các thời kỳ hoặc mâu thuẫn phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
Luật Đất đai 2024 đã có nhiều điểm sửa đổi, bổ sung quan trọng nhằm làm rõ thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai. Để bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người dân cần đặc biệt lưu ý các vấn đề pháp lý cốt lõi dưới đây.
1. Nhận diện đúng phạm vi và bản chất của tranh chấp đất đai
Việc xác định đúng loại tranh chấp là bước đầu tiên nhưng có ý nghĩa quyết định đối với toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp.
Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Khái niệm này cho thấy tranh chấp đất đai không chỉ giới hạn ở việc “ai là người có đất”, mà còn bao gồm các quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
Trên cơ sở tính chất pháp lý, tranh chấp đất đai thường được phân thành ba nhóm cơ bản:
– Tranh chấp về quyền sử dụng đất, bao gồm tranh chấp về nguồn gốc đất, ranh giới thửa đất, người có quyền sử dụng hợp pháp;
– Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất, như tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất;
– Tranh chấp liên quan đến mục đích sử dụng đất, việc sử dụng đất có đúng quy hoạch, đúng loại đất được giao hay không.
Việc phân loại chính xác tranh chấp sẽ giúp xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết, trình tự thủ tục áp dụng và chiến lược bảo vệ quyền lợi phù hợp.
2. Hòa giải tại UBND cấp xã – thủ tục bắt buộc trong nhiều trường hợp
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp mang tính mềm dẻo, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận của các bên, đồng thời góp phần giữ gìn quan hệ xã hội, hạn chế phát sinh khiếu kiện kéo dài.
Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, trừ các trường hợp pháp luật có quy định khác.
Khi tiếp nhận đơn yêu cầu hòa giải, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Thành phần Hội đồng bao gồm:
– Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã;
– Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã;
– Công chức địa chính;
– Người sinh sống lâu năm, hiểu rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất (nếu có);
– Các tổ chức, cá nhân khác được mời tham gia khi cần thiết.
Quá trình hòa giải phải được tiến hành trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu. Kết quả hòa giải được lập thành biên bản hòa giải, ghi nhận rõ hòa giải thành hoặc không thành, có chữ ký của các bên và xác nhận của UBND cấp xã.
Biên bản hòa giải là tài liệu pháp lý quan trọng, đặc biệt trong trường hợp tranh chấp tiếp tục được đưa ra giải quyết tại Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác.
3. Lưu ý về thời gian giải quyết tranh chấp đất đai
Thời gian là yếu tố mà nhiều người dân thường bỏ qua, trong khi đây lại là vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên tranh chấp.
Thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải.
Thời hạn chuẩn bị xét xử tại Tòa án
Trong trường hợp hòa giải không thành và các bên khởi kiện ra Tòa án, khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng kể từ ngày Tòa án thụ lý vụ án.
Đối với những vụ việc có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan, thời hạn chuẩn bị xét xử có thể được gia hạn nhưng không quá 02 tháng.
Việc nắm rõ các mốc thời gian này giúp đương sự chủ động theo dõi tiến trình giải quyết vụ việc và bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
4. Thu thập và đánh giá chứng cứ – yếu tố quyết định kết quả tranh chấp
Trong các vụ tranh chấp đất đai, chứng cứ đóng vai trò then chốt, là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xem xét, đánh giá và ra quyết định giải quyết tranh chấp.
Theo Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, chứng cứ trong vụ việc dân sự phải đáp ứng đầy đủ ba thuộc tính:
– Tính khách quan: chứng cứ phải là sự thật, tồn tại khách quan;
– Tính liên quan: có liên quan trực tiếp đến tình tiết, nội dung tranh chấp;
– Tính hợp pháp: được thu thập theo đúng trình tự, thủ tục luật định.
Trong tranh chấp đất đai, các loại chứng cứ thường gặp gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Giấy tờ về nguồn gốc đất;
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế;
– Biên bản đo đạc, bản đồ địa chính;
– Lời khai của người làm chứng.
Việc chuẩn bị đầy đủ, hợp pháp và có hệ thống các chứng cứ sẽ giúp bên tranh chấp nắm lợi thế rõ rệt trong quá trình giải quyết vụ việc.
5. Án phí – chi phí tố tụng cần tính đến
Án phí là nghĩa vụ tài chính mà đương sự phải nộp khi Tòa án giải quyết tranh chấp. Theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí sơ thẩm đối với tranh chấp đất đai được xác định như sau:
Đối với tranh chấp đất đai không có giá ngạch
- Mức án phí: 300.000 đồng.
Đối với tranh chấp đất đai có giá ngạch
| Giá trị tranh chấp | Mức án phí |
| Đến 06 triệu đồng | 300.000 đồng |
| Trên 06 – 400 triệu đồng | 5% giá trị tranh chấp |
| Trên 400 – 800 triệu đồng | 20 triệu + 4% phần vượt |
| Trên 800 triệu – 02 tỷ đồng | 36 triệu + 3% phần vượt |
| Trên 02 – 04 tỷ đồng | 72 triệu + 2% phần vượt |
| Trên 04 tỷ đồng | 112 triệu + 0,1% phần vượt |
Cần lưu ý:
– Tranh chấp không có giá ngạch là tranh chấp không xác định được bằng tiền;
– Tranh chấp có giá ngạch là tranh chấp xác định được giá trị tài sản bằng tiền.
Việc xác định đúng loại tranh chấp giúp đương sự chủ động dự trù chi phí tố tụng và tránh phát sinh nghĩa vụ tài chính ngoài dự kiến.
Giải quyết tranh chấp đất đai đòi hỏi người dân không chỉ hiểu rõ quyền lợi của mình mà còn phải nắm vững quy định pháp luật về trình tự, thủ tục, thời hạn, chứng cứ và án phí. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu sẽ góp phần rút ngắn thời gian giải quyết và nâng cao khả năng bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Trên đây là LƯU Ý QUAN TRỌNG CẦN NẮM RÕ KHI GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
