NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT TRƯỚC KHI KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực, nhiều quy định mới liên quan trực tiếp đến việc giải quyết tranh chấp đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Trên thực tế, tranh chấp đất đai vẫn là một trong những loại tranh chấp phổ biến, phức tạp và kéo dài nhất hiện nay. Do đó, trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai, người dân cần nắm rõ các vấn đề pháp lý quan trọng để tránh rủi ro, mất thời gian và chi phí không cần thiết.
I. THẾ NÀO LÀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI?
Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
Theo quy định này, tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng, bao gồm toàn bộ các mâu thuẫn phát sinh liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Đây là các quan hệ pháp luật được điều chỉnh trực tiếp bởi pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan.
Tuy nhiên, trên thực tế, nếu chỉ căn cứ vào khái niệm chung nêu trên thì sẽ gây khó khăn trong việc xác định loại tranh chấp, thẩm quyền giải quyết cũng như điều kiện khởi kiện tại Tòa án. Đặc biệt, trong quá trình giải quyết tranh chấp, việc xác định đúng bản chất pháp lý của tranh chấp có ý nghĩa quyết định đến việc áp dụng đúng quy định pháp luật.
Theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, tranh chấp đất đai theo nghĩa hẹp được hiểu là tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất, chẳng hạn như:
- Tranh chấp về ranh giới thửa đất;
- Tranh chấp do hành vi lấn, chiếm đất;
- Tranh chấp đòi lại đất đang bị người khác chiếm giữ trái pháp luật.
Việc phân biệt tranh chấp đất đai theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án.
II. PHẢI HÒA GIẢI TẠI UBND CẤP XÃ TRƯỚC KHI KHỞI KIỆN
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, khi xảy ra tranh chấp đất đai mà các bên không tự hòa giải được thì phải gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải.
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP quy định rõ:
“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.”
Như vậy, chỉ đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án. Nếu không có biên bản hòa giải (hòa giải thành hoặc không thành), Tòa án có quyền trả lại đơn khởi kiện.
Đối với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như:
- Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất;
thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã mà đương sự có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án.
III. XEM XÉT KHẢ NĂNG THẮNG KIỆN TRƯỚC KHI KHỞI KIỆN
1. Vì sao cần xem xét khả năng thắng kiện?
Việc khởi kiện tranh chấp đất đai không chỉ liên quan đến quyền lợi pháp lý mà còn kéo theo nhiều hệ quả về thời gian, chi phí và công sức. Trên thực tế, không ít vụ án kéo dài nhiều năm, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống, kinh tế của các bên tranh chấp.
Người khởi kiện cần cân nhắc khả năng thắng kiện bởi:
- Nếu thua kiện, người khởi kiện phải chịu án phí và các chi phí tố tụng khác;
- Quá trình giải quyết tranh chấp thường kéo dài;
- Nguy cơ phát sinh mâu thuẫn, xung đột kéo dài trong quan hệ gia đình, hàng xóm.
2. Căn cứ đánh giá khả năng thắng kiện
Theo Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là có căn cứ và hợp pháp. Tòa án chỉ hỗ trợ thu thập chứng cứ trong những trường hợp luật định.
Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định, chứng cứ phải bảo đảm các yếu tố:
- Có thật, khách quan;
- Liên quan trực tiếp đến vụ án;
- Được thu thập hợp pháp.
Trong tranh chấp đất đai, các chứng cứ quan trọng thường bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ về nguồn gốc đất;
- Hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho;
- Biên bản đo đạc, xác định ranh giới;
- Lời khai của người làm chứng biết rõ quá trình sử dụng đất.
IV. THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được xác định theo:
- Loại việc;
- Cấp xét xử;
- Lãnh thổ.
Căn cứ khoản 9 Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp, trừ trường hợp có yếu tố nước ngoài hoặc thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh.
Người khởi kiện có thể lựa chọn nộp đơn:
- Trực tiếp tại Tòa án;
- Qua dịch vụ bưu chính;
- Trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
V. THỜI GIAN GIẢI QUYẾT VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:
- Thời hạn chuẩn bị xét xử: 04 tháng, có thể gia hạn thêm 02 tháng;
- Thời hạn mở phiên tòa: 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, tối đa 02 tháng nếu có lý do chính đáng.
Như vậy, thời gian giải quyết sơ thẩm có thể kéo dài tối đa 08 tháng, chưa kể các trường hợp hoãn phiên tòa, tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án. Trên thực tế, nhiều vụ tranh chấp đất đai có thể kéo dài nhiều năm.
Trên đây là bài viết NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT TRƯỚC KHI KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI. Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với LUẬT NGUYÊN PHÁT thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
